“¿Cuánto renta?” es la primera pregunta de todo inversionista. La respuesta honesta es que depende de qué se mida: hay cuatro indicadores distintos y cada uno responde una pregunta diferente.
1. Rentabilidad bruta por arriendo
Es el arriendo de un año dividido por el precio de la propiedad. Sirve para comparar proyectos rápidamente, pero no considera gastos.
2. Rentabilidad neta
Es lo mismo, pero descontando los gastos fijos del año: contribuciones, mantención, comisión de administración, seguros y una estimación de los meses en que el departamento puede quedar sin arrendatario. Es el indicador más realista.
Pruébalo con tus números (en pesos):
Los valores que aparecen son solo un ejemplo para mostrar el cálculo, no una promesa de rentabilidad.
3. Flujo de caja mensual
Si compras con crédito, el número que más te importa mes a mes es el flujo: arriendo − dividendo − gastos. Te dice si la propiedad se paga sola o cuánto tienes que aportar. Un flujo levemente negativo puede ser razonable si a cambio estás pagando un activo que se valoriza; lo importante es saberlo antes de comprar y que sea sostenible para tu presupuesto.
4. Plusvalía
Es el aumento del valor de la propiedad en el tiempo. En Chile los precios están en UF, por lo que ya se ajustan por inflación; la plusvalía es lo que la propiedad sube por sobre eso. Se estima con la evolución histórica de precios de la comuna y del sector, pero no está garantizada y varía mucho entre barrios.
Los gastos que más se olvidan
- Gastos comunes y servicios básicos mientras el departamento está vacío.
- Contribuciones (algunas propiedades nuevas tienen beneficios temporales).
- Comisión de administración y de corretaje al arrendar.
- Mantenciones y reparaciones entre un arrendatario y otro.
- Amoblado o equipamiento, si se arrienda amoblado.
Cómo te ayudamos
En la asesoría calculamos los cuatro indicadores con los números reales de cada proyecto (precio, arriendo esperado en la zona, gastos comunes) y de tu crédito, para que compares alternativas con la misma vara. También puedes leer las preguntas frecuentes sobre rentabilidad.
Esta guía es informativa y no constituye asesoría financiera, tributaria ni legal. Las tasas, requisitos y condiciones de mercado cambian; revísalos siempre con tu asesor. Actualizada en noviembre de 2026.